La promesse unilatérale de vente est l’un des deux avant-contrats immobiliers qui scellent de manière formelle un accord entre le vendeur d’un bien et son futur acquéreur. Contrairement au compromis, la promesse de vente n’engage que le vendeur, conformément à l’article 1124 du Code civil.
L’acquéreur réserve le bien, moyennant une indemnité d’immobilisation. Elle correspond généralement à 5 à 10 % de sa valeur vénale et compense le temps durant lequel le bien ne sera pas proposé à la vente. En règle générale, l’acheteur ne récupère pas son indemnité d’immobilisation. Il existe pourtant des cas particuliers, notamment lorsque l’indemnisation est encadrée par les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, lors du refus d’un prêt immobilier par exemple.
Hors cas particulier, l’acheteur doit lever l’option et procéder à l’achat dans le délai défini dans l’avant-contrat, souvent équivalent à 2 ou 3 mois. S’il ne lève pas l’option d’achat, la vente est annulée et le bien est remis sur le marché immobilier.
Quelles informations doivent figurer dans la promesse de vente ?
La promesse de vente, en tant qu’avant-contrat, est un document officiel dont la rédaction est soumise à certaines règles strictes qu’il faudra scrupuleusement respecter. On devra y faire figurer plusieurs informations telles que :
- L’identité du propriétaire et de l’acquéreur ;
- L’adresse du bien ainsi qu’une description (superficie, dépendances, etc.) ;
- L’origine du bien : construction, ancien propriétaire, etc.
- Le délai d’option, donc la date à laquelle l’acheteur s’engage à donner sa réponse définitive ;
- la date de mise à disposition du bien ;
- Le prix de vente validé par les deux parties ainsi que les modalités de paiement (prêt immobilier, par exemple) ;
- L’identité et les honoraires de l’agent immobilier responsable de la vente ;
- Le délai de rétractation ;
- Le dossier de diagnostics techniques ;
La promesse de vente contient également des clauses suspensives qui permettent de l’annuler en cas de non-réalisation. Il existe plusieurs conditions suspensives dont les plus communes sont les suivantes :
- L’obtention du prêt immobilier : si l’acquéreur finance l’achat par le biais d’un prêt immobilier, la promesse de vente comporte la clause suspensive d’obtention du prêt. Si le prêt est accordé, la vente est définitive. Si le prêt est refusé, l’acquéreur, après avoir prouvé qu’il a bien fait toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, peut annuler la vente.
- L’absence de servitudes d’urbanisme : on parle ici du droit d’un terrain sur un autre terrain, en l’occurrence, celui qui est mis en vente. Ces servitudes proviennent souvent de coutumes anciennes et sont transmises d’un propriétaire à un autre. La plus fréquemment rencontrée est le droit de passage.
- Le non-exercice d’un droit de préemption : il s’agit d’un droit de priorité sur l’achat du bien que peuvent exercer une personne physique (le locataire actuel, par exemple) ou une personne morale (une collectivité locale). Avant toute vente, le notaire vérifie l’existence d’un droit de préemption et s’assure que les bénéficiaires ne l’exercent pas ; il réalise ainsi la purge du droit de préemption.
En cas de non-réalisation d’une condition suspensive, la vente est annulée et l’acquéreur récupère le dépôt de garantie préalablement versé.
Comment se passe la signature de la promesse de vente ?
Il existe deux manières de procéder à la signature d’une promesse unilatérale de vente :
- Par acte authentique, établi par un officier public (notaire, huissier de justice, etc.). Cette première option n’est obligatoire que dans le cas précis où la durée de validité de la promesse de vente dépasserait les 18 mois.
- Par acte sous seing privé, établi par le vendeur et l’acheteur parfois assistés d’un agent immobilier. Elle doit ensuite être enregistrée au service des impôts, dans un délai de 10 jours à compter de la signature. L’enregistrement est aux frais de l’acquéreur, moyennant 125 € environ.
Faut-il signer devant un notaire ou non ?
Il n’existe qu’une seule situation obligeant un acheteur à signer une promesse de vente devant un notaire. Si la durée de validité de la promesse unilatérale de vente est supérieure à 18 mois, l’avant-contrat devra ainsi être exécuté par un officier public.
Cette situation mise à part, la signature d’une promesse de vente n’est pas obligatoirement réalisée devant notaire. Un acheteur et un vendeur peuvent très bien signer une promesse de vente avec l’assistance d’un agent immobilier ou par eux-mêmes. On l’appelle alors l’acte sous seing privé.
Quel est le délai de rétractation ?
Dans le cadre d’une promesse de vente, seul l’acquéreur peut se rétracter. Il dispose alors d’un délai de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la signature, pour annoncer sa volonté de renoncer à l’achat du bien. Si le 10e jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, la fin du délai de rétractation prendra effet le jour ouvré suivant.
Le vendeur est, quant à lui, tenu d’honorer la vente. Dans le cas contraire, l’acheteur peut le poursuivre en justice afin de faire valoir ses droits et demander l’exécution forcée de la vente.
Toute rétractation devra être annoncée dans le délai imparti par lettre recommandé avec accusé de réception.
Quelle est la différence entre une promesse et un compromis de vente ?
La différence majeure entre la promesse unilatérale de vente (PUV) et la promesse synallagmatique de vente (PSV), aussi appelée compromis de vente, réside dans la contrainte qu’ils occasionnent pour l’un ou les partis d’une vente immobilière. Ainsi, là où le compromis de vente concerne à la fois le vendeur et l’acquéreur, la promesse de vente n’engage que le propriétaire du bien à vendre.
En pratique, avec la promesse de vente, seul le vendeur est engagé. L’acquéreur, lui, place une option d’achat sur un prix fixé et sur une période déterminée par le contrat, mais rien ne l’oblige à acheter. Il peut, dans le délai imparti, lever l’option et procéder à l’achat ou ne pas lever l’option et ainsi, ne pas donner suite au processus de vente.
Le compromis de vente, quant à lui, oblige le vendeur et l’acheteur. Le premier s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter au prix fixé dans l’avant-contrat. Comme pour la promesse de vente, le délai de rétractation est de 10 jours pour l’acheteur et le dépôt de garantie correspond à 5 à 10 % de la valeur du bien.
Rappelons tout de même que le vendeur ne peut se rétracter dans aucun des deux cas. Dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, il s’engage à vendre son bien.