Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier est un ensemble de documents qui a vocation à informer un futur acquéreur sur l’état du logement qu’il souhaite acheter. En plus d’éviter des déconvenues après la signature d’un acte de vente, ce dossier permet de contrôler des points essentiels d’un logement et de son environnement direct afin de garantir la sécurité de tous.

Il existe plus d’une dizaine de diagnostics. S’ils sont obligatoires, ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié par le comité français d’accréditation (COFRAC). Le non-respect de cette règle entraîne des sanctions pouvant aller jusqu’à 1500 € d’amende. Dans certains cas, notamment concernant les nuisances sonores aériennes, le propriétaire peut effectuer le diagnostic lui-même. Attention toutefois à ne pas diffuser d’informations erronées qui pourraient tromper le vendeur. Il pourrait alors engager une action en responsabilité et demander le versement de dommages et intérêts ou l’annulation du contrat de vente.

Sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires depuis la Loi Carrez entrée en vigueur en 1997. Ils participent à l’obligation générale d’information envers un acquéreur ou un locataire afin que ce dernier possède l’ensemble des éléments avant de s’engager. Le propriétaire doit donc constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) dès qu’il envisage de vendre ou de louer son bien. Ces documents seront utiles à tous les stades du projet immobilier. Ils seront, dans tous les cas, annexés au compromis dans le cas d’une vente et au bail dans le cas d’une location.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics sont à réaliser dès l’instant où vous projetez de mettre en vente ou en location votre bien immobilier. En effet, au-delà de l’obligation de les faire figurer en annexe de la promesse ou du compromis de vente, ils vous seront parfois demandés dès le début des visites par de potentiels acquéreurs ou locataires consciencieux. N’attendez donc pas de vous retrouver au pied du mur pour faire appel à un diagnostiqueur afin d’effectuer ces démarches. Vous pourrez ainsi démarrer votre projet immobilier plus sereinement.

De plus, la durée de validité des diagnostics immobiliers varie selon les cas. Nous vous conseillons de les réaliser à la même date afin de garantir la validité de vos documents au moment de la mise en vente ou de la mise en location de votre bien.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers

Chaque diagnostic immobilier obligatoire a une durée de validité qui lui est propre :

• Validité de 6 mois : état des risques et pollution (ERP), termites et mérules dans le cadre de logements situés dans des communes visées par un arrêté préfectoral.
• Validité d’un an : constat de risque d’exposition au plomb (CREP) seulement s’il est présent (< 1 mg/cm2), sans limites de validité s’il n’y a aucune trace.
• Validité de 3 ans : état de l’installation de gaz, état de l’installation électrique et amiante (s’il est présent, sinon sans limites de validité).
• Validité de 10 ans : diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Pas de durée fixée concernant l’état des nuisances sonores aériennes, il est donc judicieux de le renouveler pour chaque changement de propriétaire.
• Pas de limite de validité concernant le métrage loi Carrez ou la surface habitable loi Boutin. Attention tout de même à mettre à jour ces mesures en cas de travaux qui modifient la superficie du logement.

Diagnostics immobiliers pour la vente

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le propriétaire est dans l’obligation de constituer un dossier de diagnostics techniques immobiliers afin de justifier de la conformité du bien placé sur le marché. Ces documents permettent également de rassurer un futur acquéreur sur l’état du bien et de son environnement pour lui éviter toute mauvaise surprise. Le DDT peut contenir jusqu’à 11 diagnostics en fonction de la date de construction du bien, de sa localisation ou encore de sa nature :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il est le seul diagnostic appliqué à tous les types de logements. Il permet de classifier de A à G la consommation énergétique du logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949. Il n’a pas de durée de validité, sauf si la présence de plomb est détectée. Dans ce cas, il devra être reconduit tous les ans.
• Le diagnostic amiante pour les logements construits avant 1997. Comme pour le plomb, il n’a pas de durée de validité à moins que la présence d’amiante soit avérée. Il faudra alors renouveler le diagnostic tous les 3 ans.
• L’état de l’installation de gaz et de l’installation électrique si celles-ci datent de plus de 15 ans.
• L’état des risques et pollutions (ERP) pour les logements situés dans une commune visée par un arrêté préfectoral pour l’évaluation des dangers naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon.
• Le diagnostic termites et autres insectes xylophages si le logement se situe dans une zone signalée comme étant infestée ou pouvant l’être prochainement.
• Le diagnostic mérule si le logement se situe dans une zone considérée comme à risque par arrêté préfectoral.
• Les nuisances sonores aériennes si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
• Le diagnostic d’état de l’installation d’assainissement s’il s’agit d’une maison individuelle non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.
• Le métrage loi Carrez si le logement se trouve dans une copropriété. Cette mesure ne prend pas en compte les annexes telles que les caves, les places de parking, les garages, etc.

Dans le cadre de la vente d’un appartement, le propriétaire devra également fournir le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété. Ce document rend compte de l’état général de l’immeuble dans lequel se trouve le logement.

Diagnostics immobiliers pour la location

Lors de la mise en location d’un bien, le bailleur doit fournir un dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT) depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce dernier doit accompagner le bail au moment de la signature. Le dossier devra obligatoirement comprendre les documents suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il indique la consommation d’énergie annuelle du logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.
• La mention de la surface habitable dans le contrat de location : obligatoire depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Elle concerne les logements vides ou meublés et comprend la surface au sol en excluant les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres. Elle exclut également les surfaces de moins de 1,80 m.

Dans certains cas particuliers, d’autres diagnostics doivent être ajoutés au dossier :

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949.
• Le diagnostic amiante pour les logements construits avant 1997. Il n’est pas obligatoire, mais doit pouvoir être présenté au locataire s’il en fait la demande.
• L’état des risques et pollutions pour les logements situés dans une commune visée par un arrêté préfectoral pour l’évaluation des dangers naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon.
• L’état de l’installation de gaz et de l’installation électrique si celles-ci datent de plus de 15 ans.
• Les nuisances sonores aériennes si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Combien coûte le diagnostic immobilier et qui le paye ?

Les diagnostics techniques immobiliers sont à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur.

Dans le cadre d’une vente, le coût d’un dossier de diagnostic complet est généralement compris entre 400 € et 700 €. Ces frais sont relatifs à l’état du bien, son ancienneté, sa localisation ainsi que sa nature. Concernant le dossier de diagnostics techniques dans le cadre d’une mise en location, il faudra compter entre 150 € et 300 € selon les cas.